物业管理师考试真题及详解6卷

发布时间:2021-10-27
物业管理师考试真题及详解6卷

物业管理师考试真题及详解6卷 第1卷


收益性物业的经营费用不包括( )。

A.人员工资

B.抵押贷款还本利息

C.办公费

D.保险费

正确答案:B


组合投资管理工作的步骤中,( )是按照一定的标准,采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。

A.制订投资方针和政策

B.投资组合的调整

C.投资组合绩效评估

D.构建投资组合

正确答案:C


商品房销售原则包括( )。

A.商品住宅按套销售,不得分割拆零销售

B.商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业服务企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议

C.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房

D.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期

E.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

正确答案:ABCE


是进行任何一项工作或活动的第一步,是一切工作的开始。

A.决策

B.组织

C.计划

D.控制

正确答案:A


无效民事行为()。

A:行为开始时具有法律约束力
B:是有民事行为能力人实施的无效行为
C:是严重违反法律规定的有效要件,法律不承认其效力的行为
D:是行为成立后效力处于不确定状态的行为

答案:C
解析:
无效民事行为,是指已经成立的民事行为,因不具备民事法律行为的生效条件,自始、绝对无效,不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。无效民事行为自民事行为成立时起无效。民事行为部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。


根据构成群体的原则和方式的不同而将群体分为( )。

A.所属群体

B.内群体

C.非正式群体

D.正式群体

E.参照群体

正确答案:CD


写字楼物业管理风险的特点包括()

A:全员性
B:特殊性
C:全期性
D:一贯性
E:动态性

答案:A,C,E
解析:
写字楼物业管理风险的特点有:(1)全员性;(2)全期性;(3)动态性。


零售商业物业的租金调整中,对于主要租户一般每( )年调整一次。

A.3

B.4

C.5

D.6

正确答案:D


共用题干
郭某拥有220万元的家庭财产,向保险公司担保家庭财产保险,保险金额为1200万元。在保险期间郭某家中失火。问题:

属于家庭财产保险附加险的是()。
A:室内装潢受损
B:盗抢险
C:管道破裂
D:水渍险

答案:B,C,D
解析:
保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。保险金额是计算保险费的依据,所以保险合同对其须明确约定。财产保险的保险金额可以根据投保人对该标的物的利益程度和保障要求,按照保险财产的实际价值、重置价格或估价等方式来确定。
家庭财产保险的综合险保险金额自担保人自行确定,并在保险合同中载明。其中:①房屋及室内附属设备、室内装潢的保险金额自投保人根据当时实际价值自行确定,②室内财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定。不分项目的,按各大类财产在保险金额中所占比例确定,即室内财产中的家用电器及文体娱乐用品占40%,衣物及床上用品占30%,家具及其他生活用具占30%,③农机具等财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定,④特约财产的保险金额自担保人和保险人双方约定,并在保险合同中载明。
家庭财产保险,是指城乡居民的家庭财产,一般如房屋及其附属物、家庭日用品、衣服、行李、家具等,在遭受保险责任范围内的自然灾害或意外事故造成损失后得到经济补偿的保险。家庭财产保险的保险产品主要包括综合险和附加险,其中附加险包括管道破裂及水渍险、盗抢险等。
当家庭财产损失为210万元时,由于损失超过保险金额,保险公司按保险金额赔偿200万元。


物业管理师考试真题及详解6卷 第2卷


租赁合同属于自然终止的情况为( )。

A.将承租的房屋擅自转租的

B.符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的

C.将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的

D.无正当理由,拖欠房屋租金六个月以上的

正确答案:B


资产管理与传统物业管理相。比()。

A:强调物业和客户资产的保值、增值
B:资产管理多元化与开放性,其所包含的服务内容非常广泛
C:其收益主要集中于项目酬金或服务利润
D:其考核评价以经济效益为主
E:强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度

答案:A,B,D
解析:
(1)传统物业管理是基于管理服务,强调物业基本功能的正常发挥;资产管理是基于价值,强调物业和客户资产的保值、增值。(2)传统物业管理的内容主要包括物业维护、清洁、绿化等物业服务合同约定的常规服务项目和内容;资产管理的内容强调是多元化与开放性,其所包含的服务内容非常广泛。(3)传统物业管理运作强调物业的运行维护,物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润。(4)传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度;资产管理的考核评价则以经济效益为主。该考点来自教材的第一章“物业经营管理概述”的第一节。


公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有( )。

A.营业税、城市维护建设税及教育费附加占毛租金收入的5.5%

B.房产税占毛租金收入的12%

C.印花税占毛租金收入的3%

D.租赁手续费占毛租金收入的1%

E.所得税占应纳税所得额的33%

正确答案:ABDE


易形成群体思维现象的群体特征是()。

A:联系松散、低凝聚力
B:联系松散、高凝聚力
C:联系紧密、低凝聚力
D:联系紧密、高凝聚力

答案:D
解析:
群体在进行决策时,成员的思维高度倾向于一致,或者为追求达成一致而不再尝试现实地评估其他可以替换的行动方案,这种倾向性思维方式叫作群体思维,也称群体迷思。联系紧密、高凝聚力的群体常常会出现群体思维现象。


是一些单位或个人避免承担风险损失而有意识地将风险损失或与风险损失有关的财务后果转嫁给另一单位或个人承担的一种风险管理方式。

A.风险转嫁

B.风险转移

C.风险管理

D.风险抑制

正确答案:B


根据双因素理论,工作中的满足因素与工作内容有关的,称为()。

A:激励因素
B:保健因素
C:第层次需要
D:第二层次需要

答案:A
解析:
双因素理论,也称激励保健理论,是美国行为科学家弗雷德里克赫茨伯格(FredrickHerzberg)提出来的。该理论认为,组织中存在两类性质不同的因素:①激励因素,与工作内容有关,包括工作本身、认可、成就、责任以及成长和发展的机会等,②保健因素,与工作的周围事物有关,包括企业政策和管理、技术监督、薪水、工作条件以及人际关系等。


下列选项中,不属于房屋权属登记的是( )。

A.总登记

B.初始登记

C.转移登记

D.变迁登记

正确答案:D


物业管理企业与业主确定聘用关系的法律形式是( )服务合同。

A.单方

B.物业管理企业

C.双方

D.业主

正确答案:C


业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务,实际上是建立在( )合同基础上的。

A.建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售

B. 物业服务企业与购房人签订的前期物业服务

C. 物业服务企业与房产开发商签订的前期物业服务

D. 建设单位与房产开发商签订的包含前期物业服务内容的商品房建筑

正确答案:A


物业管理师考试真题及详解6卷 第3卷


日常物业管理的风险中,( )的风险是物业管理运作中常见的现象。

A.管理费收缴

B.物业管理员工服务存在

C.物业管理服务项目外包

D.替公用事业费用代收代缴存在

正确答案:C


下列选项中,可以转让房地产的情况是( )。

A.达不到法定条件的房地产

B.依法收回土地使用权的

C.依法登记领取权属证书的

D.权属有争议的

正确答案:C


某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励,应使用的物业管理行政公文文种是()。

A:决定
B:通知
C:批复
D:意见

答案:A
解析:
本题考核的知识点为物业管理常用的行政公文。物业管理常用的行政公文包括决定、通知、通报、报告、请示、批复、意见、函和会议纪要等。当物业管理公司对重要事项或者重大行动做出安排、奖惩有关单位及人员、变更或者撤销下级单位不适当的决定事项,并要在公司内部以文件的形式下达时,要使用“决定”这个文种。


租赁管理的核心内容是()

A:出租面积和租赁方式
B:租赁经营预算
C:定位目标市场
D:租金方案

答案:D
解析:
租金方案是租赁管理的核心,十分重要。在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式做出指导性的安排。


“负责消防设施设备及日常消防工作的检查”是( )的内容。

A.义务消防队员的构成

B.义务消防队员的宣传

C.义务消防队员的工作

D.义务消防队伍的训练

正确答案:C


下列选项中,有关合同要约的表述,不正确的是( )。

A.要约在商品交易中又称为发盘

B.要约指一方当事人以缔结合同为目的,向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示

C.发出要约的一方称为受要约人

D.要约就是订立合同的意思表示

正确答案:C


房地产管理制度大体可划分为( )等三个方面。

A.房地产投资开发管理

B.房地产消费管理

C.房地产维修养护管理

D.房地产管理

E.房地产开发经营管理

正确答案:CDE


由省、自治区人民政府建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门颁发和管理的是()。

A:一级物业服务企业的资质证书
B:二级物业服务企业资质证书
C:三级物业服务企业资质证书
D:暂定物业服务企业资质证书

答案:B
解析:
国务院建设主管部门负责颁发和管理一级物业服务企业资质证书。省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理二级物业服务企业资质证书,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。


2007年3月16日,《物权法》颁布后,物业管理的政策法规开始了新一轮的修改和完善。这一阶段物业管理政策法规主要特点有()。

A:协调性
B:引导性
C:创新性
D:一致性
E:调整性

答案:A,B,C
解析:
2007年3月16日,《物权法》颁布后,以《物权法》为指针,物业管理的政策法规开始了新轮的修改和完善。这一段物物业管理政策法规主要体现以下特点:①协调性,主要是强调制度建设要与上位法保持一致,以避免法律适用的冲突,保证国家法制统一,②引导性,主要是、政府从改善民生和发展经济出发,着力制定指导和支持物业服务业发展的产业政策,③创新性,主要是在总结物业管理发展30年经验基础上,进行符合市场规律和行业特征的制度创新。


物业管理师考试真题及详解6卷 第4卷


对于管理为主的物业服务企业来说,( )合同是企业物业管理活动中最主要的合同。

A.物业管理

B.租赁

C.物业服务

D.建设施工

正确答案:C


房地产市场可以理解为从事房地产()等活动的场所以及一切交易途径和形式。

A:买卖
B:租赁
C:抵押
D:典当
E:交换

答案:A,B,C,D
解析:
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。


物业管理机构更迭时,管理工作应移交的业主资料不包括( )。

A.入住通知书

B.装修申请表

C.施工设计资料

D.装修图样

正确答案:C


按照时间进度编制的维修养护计划分类为( )。

A:季度维修养护计划
B:特殊设施设备维修养护计划
C:年度维修养护计划
D:预防性维修养护计划
E:月度维修养护计划

答案:A,C,E
解析:


《住宅质量保证书》应当包括的内容中,正常使用情况下墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期是()年。

A:1
B:2
C:3
D:5

答案:A
解析:
《住宅质量保证书》应当包括以下内容:(1)工程质量监督部门核验的质量等级。(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期如下:①屋面防水3年;②墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;③墙面、顶棚抹灰层脱落1年;④地面空鼓开裂、大面积起砂1年;⑤门窗翘裂、五金件损坏1年;⑥管道堵塞2个月;⑦供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;⑧卫生洁具1年;⑨灯具、电器开关6个月;⑩其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。(4)用户报修的单位,答复和处理的时限。


业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的前提下,依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益,因此,每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有( )的权利。

A.占有

B.知情

C.收益

D.处分

E.监督

正确答案:BE


《城市房地产转让管理规定》对房地产转让规定了必要程序,正确的是( )。

A.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请

B.房地产转让当事人应持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请

C.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复

D.房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估

E.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;房地产管理部门办理房屋权属登记,核发房地产权属证书

正确答案:ABDE


必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报其上级主管机关备案。

A.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的

B.以集体所有制企业的房地产抵押的

C.以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的

D.有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的

正确答案:B


有关以出让方式取得土地使用权的房地产转让的说法错误的是( )。

A.按照出让合同约定支付一半土地使用权出让金,并取得土地使用权证书

B.按照出让合同约定进行投资开发

C.转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书

D.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书

正确答案:A


物业管理师考试真题及详解6卷 第5卷


前期物业服务招标投标的招标人是( )。

A:业主委员会
B:房地产行政管理部门
C:建设单位
D:招标代理机构

答案:C
解析:


十六周岁以上不满十八周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视()。

A:部分民事行为能力人
B:准民事行为能力人
C:限制民事行为能力人
D:完全民事行为能力人

答案:D
解析:
《民法通则》规定,18周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。


发生物业工程质量问题的原因主要有( )。

A:设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷
B:施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料
C:验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善
D:气候、环境、自然灾害等其他原因
E:验收时人为观测错误引起的工程质量问题

答案:A,B,C,D
解析:


设备磨损类别中,使设备精度降低、劳动生产率下降的是()

A:第一类有形磨损
B:第二类有形磨损
C:第一类无形磨损
D:第二类无形磨损

答案:A
解析:
设备磨损类别中,第一类有形磨损,是指设备在运转过程中,在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。


人事部、建设部于()年发布了《物业管理师资格考试实施办法》。

A:2003
B:2004
C:2005
D:2006

答案:C
解析:
人事部、建设部于2005年11月发布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。


政府管理房地产市场的主要职能包括( )。

A.提高城市土地的使用效率

B.实施有效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完备的法制系统

C.引导需求适应供给条件的变化

D.保障房地产市场参与者的合法权益

E.使房地产市场的运作纳入法制的轨道

正确答案:BDE


下列关于经营发展战略说法不正确的是()。

A:如果以物业市场占有率为阶段性发展目标,就可能要降低企业预期经营利润的指标
B:如果以物业管理服务为主体,所有经营管理内容、质量将以客户的满意度为中心,需要相应降低成本支出
C:如果以追求利润为经营目标,则可能尽量选择产生利润的项目进行经营,而全面满足客户需求将退居次要地位
D:设计具体经营管理项目和内容,应该尽量结合诸多因素和条件予以全面、系统、综合考虑

答案:B
解析:
不同的经营发展战略下,物业服务企业所形成的写字楼经营模式、项目类型与内容、预期效益等有很大差别:①如果以物业市场占有率为阶段性发展目标,就可能要降低企业预期经营利润的指标,②如果以物业管理服务为主体,经营就只能居于辅助地位,所有经营管理内容、质量将以客户的满意度为中心,需要相应扩大成本支出,②如果以追求利润为经营目标,则可能尽量选择产生利润的项目进行经营,而全面满足客户需求将退居次要地位。当然,在企业经营发展战略框架下,设计具体经营管理项目和内容,应该尽量结合诸多因素和条件予以全面、系统、综合考虑。


维修资金的使用目前专项用于( )。

A.住宅共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造

B.住宅共用部位保修期满后的大修、更新、改造

C.个人住宅保修期满后的大修、更新、改造

D.住宅共用部位保修期满前的大修、更新、改造

E.住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的大修、更新、改造

正确答案:AB


建设单位申领施工许可证的条件中,建设工期超过一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的()。

A:20%
B:30%
C:40%
D:50%

答案:B
解析:


物业管理师考试真题及详解6卷 第6卷


物业管理一级服务标准中对保洁服务的要求有( )。

A.高层按层、多层按幢设置垃圾桶,每日早、中、晚各清运2次

B.共用雨、污水管道每年疏通1次

C.小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次

D.二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求

E.合理设置果壳箱或者垃圾桶,每日清运2次

正确答案:BCDE


零售商业物业经营管理的类型中,可以在物业的生命周期内一直持续的是()

A:策略与运行管理
B:现场管理
C:物业资产管理
D:改进管理

答案:A
解析:
策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容,这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行,并在物业的生命周期内一直持续,包括市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。


物业管理招标中,为进行项目评估和风险防范,投标人对竞争对手的分析评估内容应包括( );竞争对手对招标项目是否具有绝对优势;竞争对手可能采取的投标策略等。

A.了解竞争对手的规模、数量和企业综合实力

B.竞争对手现接管物业的社会影响程度

C.竞争对手与招标方是否存在背景联系

D.在物业招标前双方是否存在关联交易

E.项目风险控制是否在企业可以承受的范围内

正确答案:ABCD


物业工程质量保修分为两部分:一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分;二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由( )负责。

A.业主大会

B.建设单位

C.物业服务企业

D.施工单位

正确答案:B


守则构成一般由( )三部分组成。

A.正文

B.签署

C.标题

D.称呼

E.落款

正确答案:ABC


法律关系可以根据不同的标准进行分类,具体包括( )等。

A.平权的法律关系与隶属的法律关系

B.一般的法律关系和具体的法律关系

C.绝对法律关系和相对法律关系

D.调整性法律关系和保护性法律关系

E.普通性法律关系和特殊性法律关系

正确答案:ABCD


从物业服务合同的内容来看,物业服务企业与业主约定的物业管理事项包括( ),这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。

A.物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护

B.物业管理区域内绿化、清洁的维护

C.为业主提供特长期无偿的专项服务

D.物业装饰装修管理服务

E.专项维修资金的代管服务

正确答案:AB


在民用建筑的基本组成中,( )是多层建筑中联系上下各层的垂直交通构件,供人们上下楼和紧急疏散之用。

A.墙或柱

B.板层与地面

C.屋顶

D.楼梯

正确答案:D


下列有关文化的说法,错误的是()。

A:文化就是人们的生活方式和认识世界的方式
B:文化表示为人们的态度和行为,它是世代相传的对于存在、价值和行动的共识
C:社会的不同在于文化模式的不同
D:行为模式不同是因为信仰不同

答案:D
解析:
价值观是文化的核心,文化冲突是以价值观为中心的。不同文化背景的人,就会有不同的价值及相应的行为模式。